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Immobilien kaufen

Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Immobilie?

Grunderwerbsteuer - Was ist neu?

Der Erwerb von inländischen Grundstücken unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Nur in bestimmten Fällen sieht das Grunderwerbsteuergesetz allerdings Steuerbefreiungen vor, so bspw. bei Abschreibung geringwertiger Trennstücke oder begünstigten Betriebsübertragungen. Die Steuerschuld entsteht mit Verwirklichung des Erwerbsvorganges (insbesondere Vertragsabschluss, beim Erwerb durch Erbanfall mit rechtskräftiger Einantwortung der Verlassenschaft). 
Für die Höhe des Steuersatzes kommt es darauf an, ob die Übertragung innerhalb oder außerhalb des Familienkreises erfolgt und ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich ist.

Zum Familienkreis gemäß § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG) zählen:
  • die Ehegattin/der Ehegatte
  • die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner
  • die Lebensgefährtin/der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten
  • die Eltern
  • ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind
  • Schwester, Bruder, Nichte und Neffe
  • Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Schwiegereltern, Schwiegerkinder)

unentgeltlicher Erwerb

Bei folgenden Erwerbsvorgängen dient immer der Grundstückswert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage:
  • bei unentgeltlichem Erwerb bzw. beim unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs
  • bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe),
  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a GGG,
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen sowie Umgründungen nach dem UmgrStG,
  • wenn eine Gegenleistung vorhanden, aber nicht ermittelbar ist.
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich in diesen Fällen nach dem folgenden Stufentarif:
  • für die ersten € 250.000 -->0,5 %
  • für die nächsten € 150.000 --> 2 %
  • darüber hinaus --> 3,5 %
des Grundstückswertes.
Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von 5 Jahren sind zusammenzurechnen.

Der Grundstückswert lässt sich auf drei verschiedene Arten ermitteln:
  • Ermittlung auf Basis des pauschalen Sachwertermittlungsverfahrens (Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und eines allfälligen Gebäudewertes),
  • Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder
  • Nachweis des Verkehrswerts durch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen.
Anderes gilt für Erwerbsvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken: Hier beträgt die Grunderwerbsteuer 2% und wird ausgehend vom einfachen Einheitswert berechnet:
  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a GGG,
  • bei Erwerben von Todes wegen (Erbe) im Familienverband iSd § 26a GGG.

entgeltlicher Erwerb

Bei entgeltlichen Erwerben dient der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis) als Bemessungsgrundlage. Der Stufentarif kommt also nicht zur Anwendung, wenn ein Erwerb entgeltlich ist bzw. als entgeltlich gilt. Als entgeltlich gilt ein Erwerb, wenn die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Bei entgeltlichen Erwerben beträgt der Steuersatz 3,5% der Bemessungsgrundlage.

Eintragungsgebühr

Wer eine Liegenschaft erwirbt, z.B. durch Kauf oder Schenkung, muss für die Eintragung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch („Einverleibung“) eine gerichtliche Eintragungsgebühr bezahlen. Sie beträgt 1,1% der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, also z.B. der im Kaufvertrag festgeschriebene Kaufpreis.

Gewisse Erwerbsvorgänge sind aber nach § 26a GGG begünstigt:
  • sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Übertragungen von Liegenschaften im erweiterten Familienkreis
  • gesellschaftsrechtliche Umwandlungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes bzw. Anteilsvereinigungen von Personengesellschaften.
In diesen begünstigten Fällen beträgt die Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr mindestens das Dreifache des Einheitswerts, höchstens aber ein Drittel des Verkehrswerts.

 

Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

Immobilienertragsteuer - Was ist neu?

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken sind seit dem 1. April 2012 einkommensteuerpflichtig: Sie unterliegen der Immobilienertragsteuer (ImmoESt).
Die ImmoESt erfasst nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, weil hier kein Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung vorhanden ist und somit kein Gewinn entsteht. Deswegen fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Die ImmoESt beträgt 30% des Veräußerungsgewinns. Dieser steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten und ist in tatsächlicher Höhe anzusetzen.

Für die abzuziehenden Anschaffungskosten wird unterschieden zwischen:
  • „Neu-Grundstücken“ (Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten) und
  • „Alt-Grundstücken“ (Veranschlagung eines Pauschalwerts für die Anschaffungskosten).
„Alt-Grundstücke“ sind vor dem 31. März 2002 angeschaffte Grundstücke. Auf sie kommt normalerweise eine moderate Einkommensteuer von 4,2% des Veräußerungserlöses zur Anwendung.
Einkünfte aus Grundstücksverkäufen wirken nicht progressionserhöhend auf das restliche Einkommen des Steuerpflichtigen. Werden dessen übrige laufenden Einkünfte niedriger besteuert als mit durchschnittlich 30%, kann der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption).

Hauptwohnsitzbefreiung

Von der ImmoESt ausgenommen ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu einer Fläche von 1.000 m2), sofern es sich dabei um den Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz ist die Wohnung, in welcher der Veräußerer seit der Anschaffung und bis zum Verkauf durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung findet aber auch Anwendung, wenn der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre lang durchgehend im Verkaufsobjekt hatte („5 aus 10-Regelung“).

Herstellerbefreiung

Ebenfalls steuerfrei sind Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtigte das Gebäude von Grund auf neu errichtet hat.