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Immobilien verkaufen

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Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie?

Immobilienertragsteuer - Was ist neu?

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken sind seit dem 1. April 2012 einkommensteuerpflichtig: Sie unterliegen der Immobilienertragsteuer (ImmoESt).
Die ImmoESt erfasst nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, weil hier kein Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung vorhanden ist und somit kein Gewinn entsteht. Deswegen fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Die ImmoESt beträgt 30% des Veräußerungsgewinns. Dieser steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten und ist in tatsächlicher Höhe anzusetzen.
 
Für die abzuziehenden Anschaffungskosten wird unterschieden zwischen:
  • „Neu-Grundstücken“ (Abzug der tatsächlichen Anschaffungskosten) und
  • „Alt-Grundstücken“ (Veranschlagung eines Pauschalwerts für die Anschaffungskosten).
„Alt-Grundstücke“ sind vor dem 31. März 2002 angeschaffte Grundstücke. Auf sie kommt normalerweise eine moderate Einkommensteuer von 4,2% des Veräußerungserlöses zur Anwendung.
Einkünfte aus Grundstücksverkäufen wirken nicht progressionserhöhend auf das restliche Einkommen des Steuerpflichtigen. Werden dessen übrige laufenden Einkünfte niedriger besteuert als mit durchschnittlich 30%, kann der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption).

Hauptwohnsitzbefreiung

Von der ImmoESt ausgenommen ist die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu einer Fläche von 1.000 m2), sofern es sich dabei um den Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) des Steuerpflichtigen handelt. Der Hauptwohnsitz ist die Wohnung, in welcher der Veräußerer seit der Anschaffung und bis zum Verkauf durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat. Die Hauptwohnsitzbefreiung findet aber auch Anwendung, wenn der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre lang durchgehend im Verkaufsobjekt hatte („5 aus 10-Regelung“).

Herstellerbefreiung

Ebenfalls steuerfrei sind Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn der Steuerpflichtigte das Gebäude von Grund auf neu errichtet hat.

Betriebliche Grundstücke

Verkaufen Unternehmen Betriebsgrundstücke, müssen auch sie die Immobilienertragssteuer entrichten. Beim Verkauf von Grundstücken, die sich im Betriebsvermögen befinden, durch Einzelunternehmer oder Personengesellschaften gilt also prinzipiell der feste Steuersatz von 30 Prozent.
Bei rechnungslegungspflichtigen Unternehmen (vor allem GmbH und AG) unterliegt der Verkauf von betrieblichen Grundstücken (nach wie vor) der Körperschaftsteuer. Das heißt, dass Gewinne aus dem Verkauf mit 25 Prozent Körperschaftsteuer belastet sind.
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